Инвентаризация земель

Инвентариза́ция земе́ль — комплекс мероприятий, направленный на получение и уточнение информации о земельных ресурсах. Данный комплекс необходим для выявления нарушений, связанных с использованием земель (контроль вида разрешённого использования, целевого назначения; соблюдение рациональности использования земельных ресурсов; а также соблюдение установленных границ объекта).

Инвентаризационная процедура необходима при составлении документации, устанавливающей права на земельный участок, также для внесения изменений в уже существующую документацию и изменение кадастровых данных. Результатами проведения инвентаризации служат полученные данные об использовании земельных участков, их форм собственности.

История

Первая инвентаризация

Инвентаризация, представляющая собой регистрацию имущества (от лат. inventarium), практиковалась ещё в античные времена в Древней Греции и Римской империи для целей налогообложения, наследования и судебного разбирательства. Для древних греков и римлян было значительно сложнее ориентироваться в сложностях налогового и имущественного законодательства, так как им не были доступны услуги Бюро технической инвентаризации (БТИ) и их преимущества.

История технической инвентаризации в России насчитывает несколько веков. С 1275 года, по указу князя Василия Ярославовича, писцы снимали размеры недвижимости с помощью верёвок, фиксируя в специальных записях описание площадей и размер пошлин. В середине XVI века по указу Ивана Грозного запущена широкомасштабная перепись земель. В 1770 году началось длительное почти 90-летнее «Генеральное межевание земель», целью которого являлось создание технического учёта земель. Инвентаризация земель возобновлялась в 1905 и 1914 годах, но прервалось из-за отсутствия финансирования и начавшейся Первой мировой войны.

Советский период

Советская власть, устранив частную собственность, не могла обойтись без институтов технической инвентаризации. В конце 1917 года издан указ о создании Комиссариата местного самоуправления, который занялся учётом земель. Считается, что служба технической инвентаризации начала свою деятельность с постановления Экономического совещания РСФСР от 21 мая 1927 года, определяющего учёт недвижимого имущества организаций. Впоследствии при коммунальных предприятиях начали функционировать Бюро технической инвентаризации, ставшие известными под аббревиатурой БТИ. Эти организации занимались оценкой имущества, необходимой для определения уровня налогообложения, страхования и амортизации. С тех пор их деятельность изменялась незначительно, за исключением последних двух десятилетий после распада СССР.

Согласно Постановлению Совмина № 659 от 12 июля 1993 года «О проведении инвентаризации земель для определения возможности их предоставления гражданам» (для индивидуального жилищного строительства, садоводства, личного подсобного хозяйства и иных целей) устанавливались местоположение, площадь, качественное состояние земель, а также причины, приведшие к выявленным изменениям их состояния. Утверждённые материалы инвентаризации земель могли являться основанием для перерегистрации прав на землю и внесения соответствующих изменений в земельно-кадастровую документацию.

XXI век

Основная цель инвентаризации изложена в статье 13 Федерального закона 78-ФЗ от 18 июня 2001 года «О землеустройстве», которая заключается в выявлении земель, которые не используются эффективно, используются не по назначению или вовсе не используются. Однако на практике все это свелось к сбору данных, необходимых для кадастровой оценки. Одновременно внедрён закон 101-ФЗ от 17 июля 2001 года, который требовал провести разделение государственной собственности на землю на уровне Российской Федерации, её субъектов и муниципальных образований. В этих рамках на заседании Госсовета 21 февраля 2001 года Правительству Российской Федерации поручено завершить инвентаризацию государственных и муниципальных земель в течение 2001—2002 годов.

Современное восприятие инвентаризации земель, вероятно, изменяется с ростом технологий. В частности, Распоряжением Правительства Российской Федерации № 2270-р от 23 августа 2023 года поставлены задачи по окончательному разграничению государственной собственности на землю и разработке новых подходов для наполнения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) необходимой информацией, что, вероятно, будет реализовано через автоматизированный анализ пространственных данных в рамках Национальной системы пространственных данных (НСПД).

Цели и задачи

Целями инвентаризации земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости являются:

• получение достоверных данных о недвижимости, находящейся на различных правах у юридических и физических лиц, а также данных о самовольно занятых земельных участках с возведенными на них строениями и без них;
• осуществление государственного контроля за соблюдением земельного, градостроительного и налогового законодательства.

Основными задачами инвентаризации являются:

• выявление незарегистрированной и неучтённой недвижимости для определения её принадлежности, местоположения, площадей, стоимости, описания состава, состояния и технических характеристик объектов недвижимости;
• выявление объектов недвижимости, назначение и режим использования которых не соответствует градостроительным нормам и требованиям;
• установление границ землепользования (землевладения);
• выявление самовольно занятых юридическими и физическими лицами земельных участков и возведённых на них строений;
• выявление нерационально используемых или неиспользуемых земельных участков и вовлечение их в хозяйственный оборот в порядке, установленном законодательством;
• уточнение всех показателей учтённой и зарегистрированной недвижимости, в том числе её стоимости для целей налогообложения;
• формирование кондоминиумов как единых комплексов недвижимого имущества.

Случаи обязательной инвентаризации

Обязательными условиями для проведения инвентаризации земель являются:

• Изменение правообладателя территории.
• Оформление прав на владение участком.
• Установление несоответствий между документальными данными и границами надела в натуре.
• Объединение или присоединение части территории земельного участка.

Виды инвентаризации

По охвату имущества выделяют:

• полную инвентаризацию;
• частичную инвентаризацию.

По основаниям проведения выделяют:

• плановую инвентаризацию;
• внезапную инвентаризацию.

Виды работ

В процессе инвентаризации осуществляются следующие виды работ:

• ознакомление специалистов с правоустанавливающими документами, которые имеются у собственников земель;
• проведение аэрофотосъёмки;
• выполнение топографо-геодезических задач и картографические мероприятия;
• обследование границ, согласование и установление этих границ;
• подготовка отчётов.

При аудите в пределах одной организации проверяются не только объекты недвижимости, находящиеся в собственности, но также арендованные активы и имущество, которое находится на ответственном хранении. В ходе внутренней инвентаризации земельных ресурсов компании может ограничиться проверкой соответствующей документации. Результаты фиксируются в описях по каждому собственнику участков. Если речь идёт об аренде, один из экземпляров заключительного акта отправляется арендодателю.

Этапы инвентаризации

Процесс проверки земельных участков проходит в три этапа:

• Первый этап — подготовительные работы. Этот этап включает в себя сбор информации о проверяемом участке, его владельцах и лицах, осуществляющих управление им. Проводится анализ правоустанавливающих документов, а также изучается текущее состояние кадастрового плана. На данном этапе также начинается разработка техпроекта для инвентаризационных мероприятий.
• Второй этап — комплекс полевых работ. На этом этапе работают специалисты по геодезическим измерениям, которые занимаются уточнением границ участка и его местоположения. Проводятся картографические работы, учитывающие данные аэрофотосъёмки.
• Третий этап — камерные операции. Эта стадия включает в себя набор действий по обработке собранных данных и оформлению на этой основе землеустроительной документации, которая обладает характеристиками отчётных форм.

Оформление материалов инвентаризации

Результаты проверки комиссионеры фиксируют в описях и актах. Для этой цели можно применить стандартные формы или создать собственные варианты. Если в процессе инвентаризации объектов обнаружены расхождения с учётом, следует сформировать сличительную ведомость.

На основании проверки необходимо составить протокол заседания инвентаризационной комиссии. В документ, помимо процедурных аспектов, включают информацию об имуществе, подлежащего списанию или переоценке, а также сведения о причинах повреждения и отягощенных лицах. Также должны быть отражены выводы, решения и рекомендации относительно состояния складского хозяйства и других вопросов.

При выявлении излишков или недостач требуется заполнить ведомость ИНВ-26. После анализа документов комиссия издаёт распоряжение руководителя, утверждающее итоги инвентаризации. Излишки, выявленные в ходе инвентаризации, должны быть учтены как внереализационные доходы по их рыночной стоимости. В некоторых ситуациях недостача может быть учтена как расходы.

Общие правила проведения инвентаризации

Перед тем, как проводить инвентаризацию земель, рекомендуется проверить (п. 3.1 Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утверждённый Приказом Минфина от 13 июня 1995 № 49):

• наличие и состояние инвентарных карточек на землю;
• наличие и состояние кадастровых паспортов;
• наличие документов на землю, переданную в аренду или наоборот взятую в аренду. Если документы отсутствует, необходимо их получить или оформить.

Сам процесс инвентаризации земель включает в себя осмотр участков инвентаризационной комиссией и внесение в описи данных о них: инвентарные и кадастровые номера, назначение, основные эксплуатационные показатели. После этого проверяется наличие документов на земельные участки, находящиеся в собственности организации или арендованные по договору аренды.

Финансирование инвентаризации

Финансирование мероприятий, связанных с проверкой земель в населённых пунктах, осуществляется бюджетом государства. Источником средств для бюджетного финансирования являются поступления от земельного типа налога и арендных платежей за участки. Оплата всех этапов может быть произведена землепользователями, если они являются заказчиками инвентаризационных мероприятий.