Недвижимость

Недви́жимость — недвижимые вещи, конструкции, перемещение которых влечёт за собой значительное повреждение их функциональности. Перечень вещей, которые признаются недвижимыми в силу закона, является в праве каждого государства исчерпывающим[1].

История

Развитие в Европе

Термин «недвижимость» появился в эпоху Римской империи, чей правовой опыт заложил основу для современной цивилистики и оказал влияние на развитие юридической науки. В те времена, в рамках рабовладельческой системы, рабы считались объектами собственности. Чёткого разграничения между движимым и недвижимым имуществом тогда не существовало. Под недвижимостью понимались строения, сооружения, насаждения, земля, а также её недра и полезные ископаемые. Римское право предоставляло собственнику земли право собственности на все здания, возведённые на этой земле. При разделе многоквартирных домов, общие стены здания оставались неделимыми, разделу подлежал только земельный участок, на котором стоял дом[2].

В период с VIII по XIX века в европейских странах начался упадок средневековых институтов. Начала формироваться новая система, направленная на свободный экономический оборот. Этот временной отрезок сыграл ключевую роль в неоднозначном понимании термина недвижимость. Французский закон в основном связывал это понятие с природными объектами, распространяя его на права и иски, что и определяло разницу между недвижимым и движимым имуществом. В Англии XVII век ознаменовался значительными изменениями в сфере имущества, которое стало подразделяться на реальное и личное. В Англии возникло понятие вещного права[2].

Развитие в России

Российское право формировалось на протяжении веков. Взаимодействие Древней Руси с землёй значительно отличалось от практики европейских стран, где монарх единолично распоряжался землёй, распределяя её между вассалами. На Руси земля воспринималась как общенародное благо, объект купли-продажи, принадлежащий всему народу. Князь не обладал абсолютной властью над землёй, уважая права земельных общин. Благодаря такому устройству и коллективному управлению, общины могли выделять участки новым поселенцам, в то время как государь владел своей родовой вотчиной. Благодаря такому распределению и централизованному решению, земские общины брали возможность раздавать земельные участки новым поселенцем, в то время как сам Государь Руси являлся владельцем своей вотчины[2].

В период правления Петра I собственность подверглась ряду ограничений и строгих правил. В 1719 году издали указ, согласно которому полезные ископаемые, находящиеся в земле, не принадлежали владельцу земельного участка. В эпоху Екатерины II ограничения сняты, и собственность приобрела новую форму. Теперь право владения распространялось не только на поверхность земли, но и на находящиеся в ней ресурсы, а также появилась возможность использовать угодья и распоряжаться лесными массивами[3].

Становление института недвижимости в России происходило на протяжении нескольких столетий. Революция 1917 года привела к упразднению частной собственности. В советский период земля не участвовала в рыночных отношениях, поскольку исключительное право владения земельными ресурсами принадлежало государству[2].

Критерии недвижимости

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», существует классификация отнесения объектов недвижимости по типу подраздела, из раздела. В данном реестре на текущий момент насчитывается шесть групп:

  1. Земельные участки, в том числе входящие в состав общего имущества многоквартирного дома (Подраздел I-1).
  2. Здание, сооружение (Подраздел I-2).
  3. Жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий сооружений, в том числе отнесённые к общему имуществу в многоквартирном доме (Подраздел I-3).
  4. Участок лесного фонда (леса) (Подраздел I-4).
  5. Предприятие (Подраздел I-5).
  6. Участок недр, многолетние насаждения. (Подраздел I-6)[4].

Людмила Наумова выделяет некоторые группы критериев отнесения имущества к недвижимому:

  • оценочные — исходящие из оценки стоимости (сравнительной стоимости объекта до и после перемещения, стоимости объекта и расходов на его перемещение и так далее);
  • технические — исходящие из связанности объекта с землёй, из технических характеристик объекта (монолит или лёгковозводимые конструкции), наличие или отсутствие фундамента, подведение коммуникаций и так далее;
  • юридические — исходящие из правовой связи земельного участка и объекта недвижимости, квалификации данного объекта нормативно-правовыми актами и так далее[5].

Анатолий Асаул выдвигал свою классификацию объектов недвижимости. Он разделяет их на несколько групп:

По происхождению объекты недвижимости делятся на природные (естественные) объекты и постройки (искусственные объекты). По назначению объекты недвижимости делятся на земельные участки, леса и многолетние насаждения, участки недр и водные объекты, жилая недвижимость, коммерческая недвижимость, общественная недвижимость. По масштабу объекты недвижимости делятся на земельные участки текущего использования, земельные участки в обороте, кондоминиумы, дома, квартиры, комнаты, дачи. По степени готовности к использованию — на готовые, требующие реконструкции или капитального ремонта, требующие завершения строительства[6].

Объекты недвижимого имущества

Статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит перечень объектов, классифицируемых как недвижимое имущество:

  • земельные наделы и участки недр, имеющие неразрывную связь с земной поверхностью;
  • здания, строения и объекты, находящиеся в процессе строительства;
  • жилые и нежилые помещения, а также части зданий или сооружений, предназначенные для размещения транспортных средств, при условии, что их границы зафиксированы в кадастровом учёте;
  • воздушные и морские суда, а также суда внутреннего плавания, подлежащие обязательной государственной регистрации, также признаются недвижимым имуществом[7].

Признаки объектов недвижимости

Каждый объект капитального строительства, как элемент недвижимого имущества, неотделим от земельного участка и характеризуется признаками, обособляющими его от объектов, не имеющих земельной основы:

Стационарность, неподвижность — неразрывной связью с землей, её невозможно переместить без нанесения ущерба или полного разрушения. Это исключает дальнейшее использование по назначению[6].

Материальность — объект недвижимости всегда существует в виде материального актива, обладающего как физическими, так и стоимостными характеристиками. К физическим характеристикам относятся габариты, форма, наличие негативных факторов, состояние окружающей среды, доступность подъездных путей, наличие коммуникаций, особенности почвы и ландшафта. Эти параметры в совокупности определяют функциональность объекта, которая является ключевым фактором, влияющим на его стоимость[6].

Долговечность объектов недвижимости выше долговечности всех иных товаров (кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов). Российские строительные нормы и правила классифицируют жилые здания на шесть категорий, в зависимости от материалов основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий), устанавливая нормативный срок эксплуатации от 15 до 150 лет.[6].

Права на недвижимое имущество

Для осуществления правомочий, связанных с недвижимым имуществом, требуется наличие законного основания. Существуют разнообразные типы прав на объекты недвижимости, которые различаются по объёму предоставляемых правомочий и, следовательно, возможностям управления имуществом. Права на недвижимое имущество в обязательном порядке регистрируются в государственных органах[7].

Собственность

В соответствии с законодательством, собственник может совершать любые действия с принадлежащим ему имуществом: отчуждать его посредством продажи, передавать во временное пользование (аренда), безвозмездно передавать в дар, проводить реконструкцию, увеличивать площадь и даже демонтировать. Собственность — единственная форма права, предполагающая именно владение недвижимым активом. Все остальные виды прав носят ограниченный характер и предоставляют возможность лишь использовать имущество, находящееся в собственности у другого лица или государства[7].

Постоянное бессрочное пользование

Право действует исключительно в отношении земельных участков. Пользователь имеет возможность использовать земельный участок только в соответствии с установленным для него целевым назначением и исключительно для личного пользования. При этом не допускается аренда, продажа или передача прав на участок другим лицам. На данном участке разрешено строительство объектов, которые будут находиться в собственности пользователя. Данный вид прав распространялся в советский период, когда вся земля находилась под управлением государства. На XXI век постоянное пользование земельными участками частными лицами не практикуется, однако ранее предоставленные права продолжают действовать[7].

Пожизненное наследуемое владение

Применимо только к земельным участкам. Данная форма является наследием советской эпохи, когда оформить землю в частную собственность не представлялось возможным. Отличие этого права от бессрочного пользования заключается в том, что оно действует до момента смерти владельца, после чего переходит к его наследникам[7].

Оперативное управление

Форма права позволяет юридическим лицам осуществлять управление недвижимостью при наличии согласия и под контролем владельца. Право оперативного управления может принадлежать исключительно государственным, муниципальным, частным некоммерческим учреждениям или казённым предприятиям[7].

Хозяйственное ведение

Особая организационно-правовая форма, где исключительные полномочия по распоряжению активами закреплены за государственными или муниципальными унитарными предприятиями. В рамках этой структуры имущество, включая недвижимость, передаётся от собственника на баланс предприятия. При этом частные лица и коммерческие структуры лишены возможности владеть недвижимым имуществом на правах хозяйственного ведения или оперативного управления[7].

Сервитут

Ограниченное право использования чужой земли или её части в целях удовлетворения индивидуальных нужд. Обычно, сервитут устанавливается для организации проезда к соседнему земельному наделу, размещения инженерных коммуникаций, пересекающих чужую территорию, или обеспечения доступа местного населения к водным объектам[7].

Аренда и наём

Лицо, получившее право аренды или найма, имеет возможность эксплуатировать имущество на протяжении оговоренного периода времени за установленную сумму. При этом, собственником остаётся иное лицо. Арендное соглашение обычно применяется к коммерческим объектам, в то время как соглашение о найме используется для жилых помещений[7].

Примечания

  1. ↑ Чуковская Е. Э. Недвижимость. Большая российская энциклопедия (6 декабря 2023). Дата обращения: 10 апреля 2025.
  2. ↑ 2,0 2,1 2,2 2,3 Гожва О. О. Исторические аспекты развития понятия «недвижимое имущество». — Молодой ученый, 2020.
  3. ↑ Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. — М.: СПАРК, 1995. — С. 173—175.
  4. ↑ Арсабаев Д. И. Понятие недвижимости, классификация объектов недвижимости // Форум молодых ученых : журнал. — 2019. — № 1(29).
  5. ↑ Наумова Л. М. Критерии квалификации недвижимого имущества. — ЭЖ-Юрист, 2005.
  6. ↑ 6,0 6,1 6,2 6,3 6,4 6,5 Асаул А. Н. Экономика недвижимости. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. — 304 с.
  7. ↑ 7,0 7,1 7,2 7,3 7,4 7,5 7,6 7,7 7,8 Корсунская Е. Что такое недвижимое имущество, виды объектов недвижимости и прав на них. Циан (24 марта 2025). Дата обращения: 10 апреля 2025.
Источник — https://znanierussia.ru/articles/index.php?title=Недвижимость&oldid=1756071