Единый государственный реестр недвижимости

Еди́ный госуда́рственный рее́стр недви́жимости (ЕГРН) — объединённая цифровая платформа Российской Федерации предоставляет специализированный ресурс, с помощью которого граждане по всей стране могут быстро узнавать данные об объектах недвижимости, устанавливать владельцев или удостоверяться в отсутствии ограничений до совершения операций с недвижимым имуществом. Подобная выписка может быть необходима при оформлении ипотечного кредита, процедуре приватизации жилья, получении государственной поддержки или урегулировании юридических разногласий.

Получение электронной выписки из ЕГРН доступно через интернет-портал Росреестра. Однако, для этого пользователю необходимо обладать усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП).

История

Российская империя

Единый государственный реестр недвижимости берёт своё начало в XVI веке, когда в Российской империи впервые предприняты шаги по упрочению прав собственности на объекты недвижимости. В эпоху правления Ивана Грозного создаётся Поместная изба, в чьи обязанности входила, в частности, фиксация изменений в сфере феодального землевладения (как поместного, так и вотчинного, церковного и светского).

К XVII веку все операции по передаче прав на недвижимое имущество фиксировались в приказах. Если предметом сделки выступала земля, запись производилась в Поместном приказе, если строение или двор — в Земском приказе, а в городах — у воевод. Пётр I заложил основы полноценной государственной системы защиты прав на недвижимость. В 1719 году при Юстиц-коллегии учреждена «крепостная контора» (Палата крепостных дел), где регистрировались крепости на крестьян и земельные наделы. В 1721 году образована Вотчинная коллегия — центральный государственный орган, отвечавший совместно с крепостной конторой за вопросы, касающиеся землевладения и межевания.

В период правления Екатерины II функции по регистрации прав залога переданы губернским органам власти. Вместо Палаты крепостных дел оформление крепостных актов возложено на гражданские палаты и уездные суды, при которых создавались учреждения крепостных дел. В эти учреждения приобретатели недвижимости также должны предоставлять акты для ввода во владение, заменявшие справки, вводные, послушные и отказные грамоты.

Со второй половины XIX века нотариусы стали осуществлять государственную регистрацию. При каждом окружном суде функционировал нотариальный архив под управлением старшего нотариуса, находившегося на государственной службе. В период правления Александра III работа по совершенствованию системы регистрации направлена на исправление недостатков «крепостного» или нотариального порядка регистрации. Комиссия, разрабатывавшая проект Гражданского уложения, в 1892 году разработала Вотчинный устав, предусматривавший введение института вотчинных книг, в которые вносились сведения о правах на недвижимость и операциях с ней при отчуждении, залоге, совершении сделок, требующих крепостного акта, при землеустроительных работах, и которые служили единственным источником информации о правовом статусе каждого объекта недвижимости.

РСФСР

После революционных событий и последовавшей за ними трансформации политической и экономической структуры России, потребность в официальной регистрации прав собственности на недвижимое имущество отпала. Земля и другие объекты недвижимости перешли в собственность государства. Сам термин «недвижимость» упразднён, уступив место понятию «основные средства».

Исторический опыт России в области укрепления прав на недвижимость оставался невостребованным до конца XX века, когда, в связи с возрождением института частной собственности и реализацией экономических преобразований в стране, вновь возникла насущная потребность в государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Развитие рынка недвижимости стимулировало формирование унифицированной системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и операций с ним, создающей единое правовое пространство для рынка недвижимости на всей территории Российской Федерации.

В статье 7 Закона РСФСР от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» установлено, что право собственности на приватизированное жильё возникает с момента регистрации соответствующего договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов. Согласно Земельному кодексу РСФСР 1991 года, регистрация прав на земельные участки и договоров, связанных с земельными участками, находилась в компетенции местных советов народных депутатов. Федеральный закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (статья 6, часть 3) определил, что частная собственность на недвижимость или её часть в жилищной сфере подлежит обязательной регистрации в органах местной администрации.

Российская Федерация

Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» установлено, что каждому владельцу земельного участка должно быть выдано свидетельство о праве собственности на землю, которое подлежало регистрации в регистрационной (поземельной) книге. 11 декабря 1993 года Президент Российской Федерации издал Указ «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», в котором предусматривалось создание единой системы регистрации и оформления прав на недвижимость. Организация ведения земельного кадастра и регистрации прав на недвижимость возложена на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные подразделения на местах. Также планировалось ведение поземельной книги.

Впервые в Гражданском кодексе Российской Федерации представлен не просто набор разрознённых норм о регистрации прав на недвижимость, а целостная система, устанавливающая обязательность и юридическую значимость такой регистрации. Новым этапом регулирования стала реализация Федерального закона № 122-ФЗ, вступившего в силу 31 января 1998 года. Закон установил базовые принципы процедуры регистрации и определил полномочия регистрирующих органов. Это позволило решить важную государственную задачу — упорядочить оборот недвижимости, обеспечивая защиту прав собственности и улучшая инвестиционную привлекательность страны в новой экономической реальности.

Реализация государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом возложена на региональные учреждения юстиции, действующие в соответствии с законодательством. Росрегистрация, образованная Указом Президента Российской Федерации № 314 от 9 марта 2004 года, стала федеральным органом, ответственным за реализацию государственной политики в этой сфере.

В 2007 году принят Федеральный закон № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости» (ГКН), заменивший существовавший ранее государственный земельный кадастр. Ключевым отличием нового кадастра (ГКН) стало расширение перечня учитываемых объектов: в него входили не только земельные участки, но также здания, сооружения и строения. Спустя семнадцать лет после возобновления частной собственности на землю, на государственном уровне закреплён принцип единства юридической судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. ГКН представлял собой реестр, в котором содержались качественные и количественные характеристики недвижимого имущества, однако сведения о правах носили информационный характер. Главным источником информации о правах оставался ЕГРП, введённый в действие Федеральным законом № 122.

Ориентируясь на опыт иностранных государств, где существуют многоцелевые реестры недвижимости, включающие в себя как характеристики объектов, так и сведения о правах и обременениях (Швеция, Норвегия, Дания), в 2015 году принят Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ), вступивший в силу с 1 января 2017 года. Одновременно Федеральный закон № 361-ФЗ от 3 июля 2016 года аннулировал большинство положений Закона о регистрации № 122-ФЗ, оставив в силе лишь статьи о компенсациях добросовестным приобретателям. Окончательно эти статьи утратили силу 1 января 2020 года, что, обусловлено трёхлетним сроком исковой давности, исчисляемым с момента вступления в силу основных положений нового закона (1 января 2017 года). Закон № 361-ФЗ преобразовал Федеральный закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в Федеральный закон «О кадастровой деятельности», исключив из него все нормы гражданско-правового характера, касающиеся порядка образования недвижимости и осуществления кадастрового учёта, и перенеся их в Закон № 218-ФЗ. В новой редакции Закона о кадастре № 221-ФЗ сохранились правила осуществления кадастровой деятельности, а также требования к деятельности кадастровых инженеров и их саморегулируемым организациям.

Характеристики

Начиная с 1 марта 2023 года, получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), содержащей персональные данные, стало невозможным без предварительного одобрения владельца имущества. С 2023 года Росреестр не предоставляет полные имена (фамилия, имя, отчество) собственников в выписках, запрашиваемых сторонними лицами. Полную выписку могут получить только:

• владельцы и совладельцы недвижимости;
• супруги;
• собственники смежного участка;
• собственник участка или дома, если не совпадают собственность на дом и на землю;
• арендаторы и арендодатели;
• наследники;
• арбитражные управляющие банкротов;
• залогодержатели на объекты, которые находятся у них в залоге;
• обладатели частного и публичного сервитута на объект, и наоборот.

Выписки можно разделить на две основные группы:

• информация о недвижимости;
• данные о субъектах, то есть владельцах.

Время, необходимое для подготовки выписки из ЕГРН, варьируется. Многофункциональные центры (МФЦ) оформляют бумажную версию документа в течение пяти рабочих дней, в то время как Росреестр обрабатывает запросы за три дня. Электронные версии выписок на портале «Госуслуги» и на сайте Росреестра доступны практически мгновенно, за исключением редких случаев задержки до 72 часов.

В федеральном законе, регулирующем государственную регистрацию недвижимости, не определён срок действия выписки из ЕГРН. В различных органах власти (муниципальных и государственных), в банковских учреждениях, нотариальных конторах и судебных инстанциях обычно предпочитают не принимать документы, выпущенные более 30 дней назад. Это объясняется тем, что за месяц состав собственников объекта недвижимости может измениться, и эта информация не будет отражена в устаревшей выписке.

Содержание выписки

Содержание выписки из ЕГРН:

• Сведения об характеристиках объекта недвижимости (начиная от размеров и заканчивая типом использования).
• Кадастровая информация (включая идентификационный номер и детализированный адрес местоположения).
• Данные о правообладателях, то есть о лицах, официально зарегистрированных в качестве собственников.
• Записи о зарегистрированных правах и имеющихся обременениях (таких как ипотека, запреты на совершение действий, аренда).
• Особые обстоятельства, способные оказать воздействие на процесс совершения сделок или на права пользования данным объектом.

Применение

Оформление выписки из ЕГРН становится необходимым в:

• операциях с недвижимостью (покупка или продажа). До заключения договора купли-продажи и совершения финансовых транзакций, удостовериться в юридической чистоте объекта: установить владельца, наличие обременений или арестов. Выписка из ЕГРН предоставляет полную информацию о переходе прав собственности и подтверждает прозрачность сделки.
• процессе оформления наследства или договора дарения. Нотариус и будущие владельцы должны обладать уверенностью в праве собственности лица, передающего имущество. Выписка служит подтверждением прав владельца и удостоверяет отсутствие каких-либо ограничений, препятствующих передаче имущества.
• оформлении ипотечного кредита. Банк перед выдачей крупной суммы средств проводит тщательную проверку объекта недвижимости. Изучение выписки позволяет оценить возможность использования объекта в качестве залога, определить его кадастровую стоимость и убедиться в отсутствии обременений.
• случае возникновения судебных разбирательств, касающихся прав на недвижимое имущество, выписка из ЕГРН является ключевым документом, представляемым в суде. Она отображает информацию о регистрации прав, текущем собственнике и наличии обременений.
• приватизации жилья. Для граждан, желающих оформить право собственности на занимаемое жилое помещение, выписка необходима для подтверждения возможности приватизации и отсутствия юридических препятствий.
• участии в государственных программах социальной поддержки. При подаче документов на получение льгот или субсидий, требуется подтверждение имущественного положения. Выписка из ЕГРН служит источником информации о наличии недвижимого имущества.
• оформлении страхового полиса на недвижимость. Страховые компании используют данные, содержащиеся в выписке, для оценки рисков и определения страховой суммы.
• регистрации юридического лица и внесении недвижимости в уставной капитал. В данном случае выписка является обязательным документом, подтверждающим существование объекта и право собственности заявителя.

Внесение сведений в ЕГРН

Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав:

1. в результате государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав — при внесении основных сведений об объекте недвижимости и, если иное не предусмотрено федеральным законом, дополнительных сведений об объекте недвижимости, указанных в пункте 4 части 5 статьи 8 настоящего Федерального закона, а также сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации;
2. в порядке межведомственного информационного взаимодействия — при внесении дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества, при внесении сведений в реестр границ, а также в установленных настоящим Федеральным законом случаях сведений о лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости, а также лице, в пользу которого установлены ограничения права, обременения объекта недвижимости;
3. в уведомительном порядке — при внесении в установленных настоящим Федеральным законом случаях дополнительных сведений, внесение которых в Единый государственный реестр недвижимости не влечёт за собой переход, прекращение права, ограничение права или обременение объекта недвижимости.

Нормативно-правовая база

Нормативно-правовые основания предоставления государственной услуги:

• Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
• Приказ Росреестра от 4 сентября 2020 года № П/0329 «Об утверждении форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде, а также об установлении иных видов предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости».
• Приказ Росреестра от 13 мая 2020 года № П/0144 «Об утверждении порядка взимания и возврата платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и иной информации».
• Приказ Росреестра от 13 мая 2020 года № П/0143 «Об установлении случая и порядка получения и возврата МФЦ части от установленной за предоставление ФГБУ, подведомственным Росреестру, в случае наделения указанного учреждения отдельными полномочиями органа регистрации прав в соответствии с частью 4 статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ, сведений, содержащихся в ЕГРН, платы за обеспечение их предоставления».
• Приказ Росреестра от 8 апреля 2021 года № П/0149 «Об установлении Порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и Порядка уведомления заявителей о ходе оказания услуги по предоставлению сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости».
• Приказ Росреестра от 28 октября 2024 года № П/0335 «Об установлении размеров платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и иной информации».