Кадастровые работы

Када́стровые рабо́ты — совокупность технических процедур, включающих в себя сбор данных об объектах недвижимости (земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства), анализ собранной информации и её отражение в специализированных документах, подготовленных и удостоверенных кадастровым инженером, обладающим квалификационным аттестатом и печатью. Зачастую под кадастровыми работами подразумевают действия, нацеленные на постановку объекта недвижимости на государственный кадастровый учёт. Они необходимы для юридического оформления объекта недвижимости в качестве объекта права собственности на государственный кадастровый учёт. Кадастровые работы необходимы для описания объекта недвижимости в качестве объекта права.

Установление границ земельных наделов и прочих объектов недвижимости находится в компетенции кадастровых инженеров. Специалисты могут действовать как индивидуальные предприниматели либо как сотрудники специализированных юридических фирм, а также в штате подразделений публично-правовой компании «Роскадастр». Необходимым условием для начала работ является наличие заключённого договора (соглашения) на проведение кадастровых работ.

При уточнении границ земельного участка его площадь может незначительно корректироваться, поскольку происходит приведение фактических границ в соответствие с данными, зафиксированными в документах. Действующее законодательство регулирует допустимые пределы изменений площади земельного владения.

Площадь земельного участка после уточнения не должна уменьшаться более чем на 10 % по сравнению с данными, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если уменьшение площади превышает указанный предел, сведения о таком участке вносятся в карту-план территории только при наличии письменного подтверждения согласия собственника с результатами кадастровых работ. Такое согласие является обязательным приложением к карте-плану территории.

Виды кадастровых работ

В качестве предмета для осуществления кадастровых процедур рассматриваются:

• Участки земли.
• Объекты капитального строительства.
• Как земельные наделы, так и расположенные на них строения в совокупности.

По территориальному признаку, работы по кадастру классифицируются на выездные, осуществляемые непосредственно на местности — на земельном участке, в здании, на объекте, либо в помещении. Они в первую очередь включают в себя выполнение измерительных работ. Дополнительно, кадастровые работы бывают офисные, выполняемые в кабинете, подразумевающие деятельность с документацией, включая архивную.

Кадастровые работы проводятся в отношении различных типов недвижимого имущества:

• Земельные наделы.
• Индивидуальные жилые дома, дачные строения, многоквартирные дома, а также нежилые строения.
• Инженерные коммуникации и сооружения.
• Различные помещения: квартиры, комнаты, места общего пользования.
• Объекты недвижимости, находящиеся в процессе строительства.
• Планируемые к постройке объекты капитального строительства.

Этапы кадастровых работ

Комплексные кадастровые работы (ККР) выполняются поэтапно и включают ряд стадий:

1. Оповещение о старте ККР. Информацию о начале комплексных кадастровых работ размещают на сайтах муниципалитеты, региональные органы власти и Росреестр. Публикации содержат информацию о сроках реализации ККР, перечень кадастровых кварталов, где они проводятся, а также контакты ответственных кадастровых инженеров.
2. Аккумулирование данных. На данном этапе исполнители ККР собирают всевозможные документы и картографические материалы, содержащие информацию о расположении объектов недвижимости (технические паспорта, межевые планы, государственные акты и прочая документация).
3. Геодезические работы. Кадастровые инженеры проводят непосредственные измерения на местности с использованием геодезического оборудования. Целью является уточнение границ участков и местоположения зданий. В некоторых случаях для аэросъёмки применяются беспилотники.
4. Аналитическая обработка и подготовка карты-плана. После завершения полевых измерений собранные данные подвергаются анализу. Они сопоставляются с документацией, сведениями из ЕГРН, на основании чего формируется проект карты-плана территории. В этом документе фиксируются точные параметры объектов недвижимости, предназначенные для внесения в ЕГРН.
5. Работа с претензиями. Если собственники объектов недвижимости имеют замечания к проекту карты-плана территории, они вправе обратиться в согласительную комиссию, формируемую муниципалитетом. Комиссия рассматривает все письменные обращения и принимает решение о необходимости корректировки проекта.
6. Утверждение карты-плана. После рассмотрения всех разногласий, карта-план территории утверждается органом местного самоуправления. Затем утверждённый документ передаётся в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

Необходимость межевания земли

Кадастровые работы становятся необходимыми в ряде ситуаций:

• при формировании нового земельного участка посредством разделения, слияния уже существующих наделов или при выделении доли из ранее учтённой земли;
• если требуется оформить участок из земель, находящихся в собственности муниципалитета или государства;
• возникает потребность в уточнении границ и площади смежных земельных наделов;
• кадастровые услуги востребованы при выявлении территорий, подвергшихся негативному воздействию в результате хозяйственной деятельности человека или стихийных бедствий;
• кадастровые работы неизбежны при возникновении разногласий и споров касательно границ между соседними участками.

Результат кадастровых работ

В результате кадастровых работ будет подготовлен один из следующих документов:

1. межевой план, если работы проводились в отношении земельного участка или его части. Требования к подготовке межевого плана и состав содержащихся в нём сведений утверждены Приказом Росреестра от 14 декабря 2021 года N П/0592;
2. технический план, если работы проводились в отношении зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершённого строительства и единого недвижимого комплекса. Такой план оформляется и в отношении частей названных объектов. Требования к его подготовке и составу содержащихся в нём сведений утверждены Приказом Росреестра от 15 марта 2022 года № П/0082;
3. акт обследования, если прекратило существование здание, сооружение, помещение, машино-место или объект незавершённого строительства. Этот документ подтверждает гибель или уничтожение объекта. Требования к его подготовке и составу содержащихся в нём сведений утверждены Приказом Росреестра от 24 мая 2021 года № П/0217.

Нормативная база

Нормативно-правовая база в области кадастровой деятельности:

1. «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.
2. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.
3. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ.
4. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ.
5. Федеральный закон Российской Федерации от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
6. Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2007 года № 221 «О кадастровой деятельности».
7. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2015 года № 431-ФЗ «О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
8. Федеральный закон Российской Федерации от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
9. Федеральный закон Российской Федерации от 1 декабря 2007 года № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях».
10. Федеральный закон Российской Федерации от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
11. Федеральный закон Российской Федерации Российской Федерации от 3 августа 2018 года № 330-ФЗ «О внесении изменения в статью 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации».
12. Федеральный закон Российской Федерации от 3 августа 2018 года № 339-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
13. Федеральный закон Российской Федерации от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
14. Федеральный закон Российской Федерации 3 августа 2018 года № 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов».
15. Федеральный закон Российской Федерации от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
16. Федеральный закон Российской Федерации от 2 августа 2019 года № 286-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости».
17. Федеральный закон Российской Федерации от 2 августа 2019 года № 299-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости».
18. Федеральный закон Российской Федерации от 16 декабря 2019 года № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».
19. Федеральный закон Российской Федерации от 27 декабря 2019 года № 472-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
20. Федеральный закон Российской Федерации от 25 мая 2020 года № 162-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и статью 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
21. Федеральный закон от 8 июня 2020 года N 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции».
22. Федеральный закон от 13 июля 2020 года № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
23. Федеральный закон от 22 декабря 2020 г. № 445-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
24. Федеральный закон от 30 декабря.2020 года № 505-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об особо охраняемых природных территориях“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
25. Федеральный закон от 30 декабря.2020 года № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий».
26. Федеральный закон от 29 декабря 2020 года N 468-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
27. Федеральный закон от 30 декабря.2020 года № 518-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
28. Федеральный закон от 26 мая 2021 года № 148-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости».

Постановка участка на кадастровый учёт

Постановка недвижимости на кадастровый учёт требуется в определённых ситуациях:

• при значительном изменении параметров (например, увеличении площади) здания или строения, расположенного на находящемся в собственности земельном участке;
• при сносе здания на участке, если права на него ранее не были зарегистрированы в ЕГРН.

Как правило, кадастровый учёт объектов недвижимости выполняется одновременно с регистрацией прав. Это необходимо, если объект:

• создан (например, построен жилой дом) и ранее не был занесён в ЕГРН, либо образован (например, путём раздела земельного участка);
• снесён, но ранее права на него были внесены в ЕГРН.

К заявлению о государственном кадастровом учёте необходимо приложить:

• документ, удостоверяющий полномочия представителя (если заявление подаётся представителем);
• документы, служащие основанием для проведения государственного кадастрового учёта и/или государственной регистрации прав;
• иные документы, предусмотренные Федеральным законом № 218-ФЗ и соответствующими нормативными актами.

Сроки осуществления государственной регистрации прав и кадастрового учёта в различных случаях варьируются от пяти до двенадцати рабочих дней. Выдача кадастровых паспортов объектов недвижимости прекращена с 2017 года. После постановки на учёт собственник получает выписку из ЕГРН с квалифицированной электронной подписью. Документ направляется по электронной почте, либо его можно получить в бумажном виде по почте или в МФЦ «Мои документы». Способ получения документа указывается при подаче заявления на кадастровый учёт.

См. также

• Кадастр
• Кадастровый номер
• Кадастровое дело
• Кадастровый инженер