Межевой план

Межево́й план — комплексный документ, отражающий уже зафиксированную в кадастровой базе информацию о земле, так и новые сведения, подлежащие передаче в надзорную инстанцию. В нём содержатся данные из кадастровой выписки, плана местности, результатов геодезических измерений, а также другой документации, имеющей отношение к землеустройству. В качестве таких данных могут выступать обновлённые сведения о границах земельного участка, возникшие, в результате его раздела на несколько отдельных участков, или в результате уточнения его границ.

Подготовка

Формирование межевого плана начинается с межевых работ — комплекса геодезических исследований, включающих в себя измерение участка, определение его границ и документирование полученных результатов. Собранные сведения вносятся в специальный документ, называемый межевым планом, содержащий исчерпывающую геодезическую и картографическую информацию о земельном участке. Документ служит подтверждением границ и площади земельного участка, а также обеспечивает их отражение в государственном реестре недвижимости. Главной составляющей межевого плана является точное установление границ участка. Неточности в процессе межевания могут обернуться продолжительными судебными разбирательствами, невозможностью оформления или регистрации права собственности, а также ошибками в градостроительном планировании. Поэтому к геодезическим работам предъявляются высокие требования, и настоятельно рекомендуется привлекать квалифицированных специалистов — лицензированных кадастровых инженеров или геодезистов с соответствующей аккредитацией.

При подготовке межевого плана необходимо учитывать нормативно установленные границы, зафиксированные в соответствующих документах, такие как: границы муниципальных образований или субъектов Российской Федерации, охранные зоны, природоохранные территории и зоны санитарной защиты. Составление межевого плана предполагает разрешение конфликтных ситуаций. Например, при наличии устаревших межевых планов или утраченных границ возникает необходимость в повторном проведении межевания и согласовании новых границ с владельцами соседних участков. В подобных обстоятельствах рекомендуется обращаться к независимым экспертам и участвовать в процедуре согласования границ через органы местного самоуправления или кадастровую палату. С межеванием и подготовкой межевого плана, получение его заверенной копии является важной составляющей юридического оформления земельного участка. В соответствии со статьёй 48 Федерального закона № 221-ФЗ, кадастровый инженер, выполнивший работы, обязан предоставить межевой план в государственный кадастр недвижимости. После проверки документации, включая соответствие плану, выдаётся свидетельство о государственной регистрации прав установленного образца, которое содержит сведения о границах и площади участка.

Состав

Состав межевого включает в себя ряд обязательных элементов, обеспечивающих точное описание и географическую привязку недвижимости. Основные элементы межевого плана включают в себя:

• Описание границ участка. В документе указывается, как именно они расположены относительно сторон света или относительно известных ориентиров. Например, граница с соседом по участку может быть обозначена как «правая боковая граница — северо-западное направление, длиной 30 метров, с заложением к югу под углом 45 градусов». Это помогает избежать споров и недоразумений в будущем. В реальности, при межевании недвижимости, такие параметры уточняются с помощью геодезистов на месте.
• Координаты границ, указанные в межевом плане, представляют собой цифровое отображение точек, определённых в федеральной системе координат. Например, для участка в Московской области координаты могут быть приведены в системе «СК-42», которая применяется для точного позиционирования в регионе. Каждая точка — некая географическая «метка», которая закреплена в кадастровых базах данных.
• Описание особенностей рельефа и особенностей участка также входит в состав межевого плана. Например, указывается характер покрытия — земля, трава, камень, либо наличие построек, водоёмов, деревьев. Этот аспект важен для определения стоимости земельных участков, так как он влияет на их использование. Например, в случае сельскохозяйственных земель, наличие плодородной почвы и открытых пространств важно для потенциальных арендаторов или покупателей.
• Сведения о расположении зданий, сооружений, которые находятся на участке — жилых домов, иных построек, заборов. Это особенно важно при уточнении границ, если забор или стена строились без оформления, либо существуют споры о границах на уровне заборов. Например, если граница проходит прямо по стене дома, это фиксируется в плане, чтобы исключить возможные конфликты.
• Карта с нанесённой границей. Такой план зачастую делается в формате электронных картографических слоёв (например, в формате КМZ или GEOJSON), что обеспечивает возможность просмотра через геоинформационные системы (ГИС). Это особенно удобно для кадастровых инженеров и владельцев участков, так как позволяет быстро определить границы и их параметры.

Виды

В зависимости от целей и стадии оформления прав, а также специфики земельных участков, различают несколько видов межевых планов:

1. Первичный межевой план — тип документации по межеванию разрабатывается, когда границы участка устанавливаются впервые или при его разделении. Он служит основанием для регистрации права собственности государством. Например, при приобретении в собственность земли у муниципалитета или передаче земли в аренду. Исходный план также важен при межевании для определения границ нового, недавно образованного участка.
2. Повторный межевой план — здесь подразумевается внесение корректировок в ранее установленные границы, например, при объединении или разделении участков, передаче части территории, устранении неточностей или уточнении границ после разрешения споров. Подобный план подлежит обновлению после проведения межевания и утверждения новых границ.
3. Инвентаризационный межевой план — применяется специалистами кадастрового учёта при проведении инвентаризации участков земли, обнаружении неучтённых или неверно заявленных границ. Этот документ учитывает все зарегистрированные ранее границы в системе кадастра и является частью базы данных.
4. Линейный межевой план — используется для согласования границ вдоль коммуникационных линий, таких как автомобильные и железные дороги, линии электропередач или водоёмы. Данный план позволяет точно установить границы для строительства объектов или проведения инженерных работ.
5. Экспертный межевой план — составляется по запросу судебных органов или экспертных организаций, к примеру, при возникновении земельных конфликтов или при необходимости урегулирования споров о границах. Такой план создаётся с привлечением независимых экспертов и включает в себя детальные геодезические исследования и анализ.

Цель и задачи

Процедура составления межевого плана земельного участка актуальна в некоторых ситуациях, которые можно классифицировать на четыре ключевые категории, определяемые поставленными задачами:

• Работы по определению границ, необходимые при выявлении расхождений, возникновении конфликтов или изменениях, затронувших смежные территории.
• Выделение исправление неточностей в кадастровых данных, допущенных ранее.
• Создание нового земельного участка, что включает в себя процессы объединения, разделения или выделения частей с последующей регистрацией прав собственности.
• Составление плана требуется при образовании новых участков в результате передачи в частную собственность земель, ранее принадлежавших государству или муниципалитету.

Итогом проведения этих работ является формирование комплекта документов. Документы содержат полные сведения об участке, правах на него, параметрах и границах, местоположении, произведенных изменениях и истории возникновения объекта недвижимости.

Оформление

Межевой план составляется как единый документ, если имеет место одна из следующих ситуаций:

• При разделе первоначального земельного участка формируется один или несколько новых участков.
• Происходит перераспределение нескольких начальных земельных участков, в результате чего создаются новые участки.
• В результате выделения доли из права общей собственности на реорганизованный земельный участок формируется один или более земельных участков.
• Одновременно происходит формирование земельного участка и частей земельного участка, либо вместе с образованием участков уточняются данные о существующих частях исходных участков.
• Одновременно формируются несколько частей одного земельного участка.
• Одновременно корректируется положение границы земельного участка и обновляются сведения о частях этого участка.
• Одновременно создаются один или несколько земельных участков, и в ходе кадастровых работ уточняется описание положения границ участков, смежных с ними.

В случае, когда формирование земельных участков сопровождается кадастровыми работами по уточнению положения границы исходного земельного участка, подготавливаются:

• межевой план по установлению местоположения границы участка;
• межевой план по формированию земельных участков.