Титул Торренса

Ти́тул Торренса (ти́тульная систе́ма Торренса) — метод регистрации титула, в котором государство гарантирует право собственности на объект недвижимости и предоставляет материальные гарантии. Затем регистрирует титул и выдаёт собственнику удостоверение как юридическое основание его прав. Для поддержания эффективности системы необходимо регистрировать все без исключения сделки, интересы и операции с недвижимостью.

История

Система Торренса изобретена Робертом Торренсом. Граждане Южной Австралии избрали Роберта Торренса в свой первый парламент, когда получили право на самоуправление в 1858 году. В то время в Южной Австралии «земельные титулы находились в серьёзном беспорядке». Население Южной Австралии росло пропорционально титулам на землю. Подчитано, что «документы на три четверти титулов были утеряны». Роберт Торренс описывает тогда существовавший закон как «сложный и громоздкий по своей природе, невероятно дорогой в работе и неподходящий для нужд общества». Мысли на разработку системы регистрации земли настигли Роберта Торренса, после того как один из его друзей: служащим в армии, утратил свою землю в Южной Австралии, а также более 20 000 фунтов на улучшение этой земли, после того как обнаружили дефект в титуле.

Роберт Торренс являлся приверженцем экономического либерализма: хотел создать свободный экономический рынок на территории Австралии, и видел отсутствие безопасности титула как препятствие к притоку капитала в него. Когда он узнал о немецкой системе регистрации он сформулировал свою регистрационную систему. Также, стремился, что бы в его регистрационной системе действовали некоторые правила и принципы регистрации судов в Англии (закон «О перевозке товаров»). Идея о создания такой регистрационной системы получила своё одобрение в Австралии, в результате чего в 1858 году приняли закон «О недвижимом имуществе», за которым вскоре закрепилось название система регистрации титулов Торренса.

Осознание несправедливости существовавшей тогда системы подвигла Роберта Торренса к разработке новой системы, которая бы устранила дефекты старой. Система, по мысли Торренса, должна базироваться на ряде правил. Эти правила, сформулированные как самим Торренсом, так и позднейшими авторами, стали называть «принципами» системы Торренса.

Институт титула

«Конструктивными» институтами, составляющими классическую титульную систему, являются:

1. установленный законом порядок, согласно которому признаётся лишь то право на недвижимость, которое зарегистрировано в Поземельной книге. В числе этих прав: право собственности; права и интересы третьих лиц (арендаторов, кредиторов, лиц, в пользу которых обременена недвижимость, и прочее);
2. процедура первичной регистрации права, включающая исчерпывающее исследование «чистоты титула» и обеспечение гласности этого процесса, что предоставляет возможность любому лицу заявить свои интересы или претензии на это право в период этой процедуры;
3. установленный законом порядок, согласно которому добросовестному приобретателю не грозит виндикационный иск;
4. государственное учреждение, ведущее Поземельную книгу;
5. компенсация ущерба обладателю прав на недвижимость из государственного Компенсационного фонда;
6. предоставление приобретателю тех или иных прав на недвижимость всей информации о возможных правовых последствиях сделки;
7. кадастр недвижимости, обеспечивающий полную определённость объекта права.

Принципы

Регистрационная система Торренса строится на трёх основных принципах:

1. Принцип открытости.
2. Принцип компенсации.
3. Принцип неоспоримости.

Данные принципы и обеспечивают стабильность и экономическую выгодность регистрационной системы Торренса. В некоторой литературе выделены: принцип занавеса и принцип зеркала. Принцип занавеса обеспечивает, что все требования относительно зарегистрированного права должны оставаться вне системы, то есть за «занавесом». Принцип зеркала обеспечивает, что данные, которые находятся в реестре точно отражают всю информацию о недвижимости.

Принцип открытости, или принцип «зеркала» предполагает, что регистр должен содержать все значимые сведения о титуле на конкретный земельный участок и о всех интересах, которые существуют в отношении его. Регистр должен быть зеркалом всех прав на участок земли. Принцип открытости отражён в таком документе, как сертификат.

Принцип компенсации связан с образованием фонда страхования для выплат компенсации за ошибки, допущенные при страховании. Если государство ответственно за выдачу титула, оно обеспечивает удостоверение нерушимого титула, тогда оно должно отвечать за допущенные ошибки, и страховой фонд предназначен для их компенсации. Собственник, который лишился своего имущества, может предъявить иск к этому фонду за любые ошибки, явившиеся результатом обмана или административных ошибок.

Мошенничество является основным исключением из принципа неоспоримости. Но не все виды мошенничества можно усмотреть как исключение, а лишь крайние случаи. В системе Торренса, где регистрационная запись, если только не совершена в результате подлога, нельзя оспорить по материально-правовым основаниям. Соответственно, признать её недействительной и потребовать на этом основании вернуть недвижимость обратно практически невозможно. Именно данный принцип делает регистрационную систему стабильной. Принцип неоспоримости не отрицает право истца на возбуждение искового производства против зарегистрированного собственника основанное на субъективном праве и на законе, обратится в суд с соответствующем заявлением.

См. также

• Добросовестный приобретатель
• Земельный кадастр