Общее собрание собственников

Общее собрание собственников — орган управления многоквартирным домом. На общем собрании собственников решаются вопросы содержания и управления имуществом в многоквартирном доме^[1]. Решения, которые приняты на общем собрании собственников, являются обязательными для всех собственников, независимо от их участия^[2]. Основы проведения общего собрания собственников закреплены действующим законодательством Российской Федерации^[3].

Дом на Набережной в Москве (2020 г.)

Общие сведения

Собственники, которые владеют помещениями (жилыми или нежилыми) в многоквартирном доме одновременно являются собственниками общего имущества. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является единственным органом управления, на котором принимаются решения по управлению, использованию, владению общим имуществом в данном многоквартирном доме. Решения, которые принимаются на общем собрании собственников многоквартирного дома, не противоречащие действующему законодательству Российской Федерации, обязательны к исполнению для всех собственников^[1].

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме состоялось, если имеет кворум. По многим вопросам достаточно 50 %+1 голос от всей площади многоквартирного дома (голосование проходит метрами в собственности, а не количеством квартир или помещений, которые находятся в собственности у собственника)^[4]^[1].

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.ЖК РФ Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Есть вопросы, решения по которым возможно принять только двумя третями голосов собственников в многоквартирном доме^[1], например принятие решения размера платы за использование общего имущества третьими лицами, установление сервитута на земельный участок.^[5]

Формы общего собрания собственников

Общее собрание собственников может быть организовано в нескольких формах^[6]:

заочная форма — использование информационных систем или опросов (бланков голосования);
очная форма — голосование, при котором присутствуют собственники помещений и обсуждают вопросы повестки с целью принятия решения по ним;
очно-заочная форма — использование как очной, так и заочной формы голосования.

Информационные системы, которые могут быть использованы для заочной или очно-заочной форм, позволяют также оперативно получать необходимую информацию о своём многоквартирном доме^[7].

В проекте «Электронный дом» появились новые возможности. С его помощью для управления многоквартирными домами можно подать заявку о неполадках в управляющую организацию, передать показания приборов учета воды и электроэнергии, публиковать и читать объявления на электронной доске объявлений, узнать новости дома и района, оплатить жилищно-коммунальные услуги, написать сообщение в управляющую организацию и связаться с соседями.Официальный сайт мэра Москвы, Обновленный «Электронный дом»: полезные функции и онлайн-собрания

Компетенции общего собрания собственников

На общее собрание собственников выносятся вопросы по использованию, управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома. Решение принимается по результатам голосования^[1].

Список компетенций общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме^[8]
№	Название компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме	Характеристика компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1	Способы управления многоквартирным домом^[9]	Выбор способа управления многоквартирным домом: управляющая компания (управляющая организация); создание товарищества собственников жилья (или жилищного кооператива, или жилищно-строительного кооператива); непосредственное управление многоквартирным домом.
2	Совет многоквартирного дома^[10]	избрание совета дома из числа собственников помещений в многоквартирном доме; переизбрание совета дома из числа собственников помещений в многоквартирном доме; избрание председателя совета многоквартирного дома; вопросы срока действия совета многоквартирного дома; вопросы о выплатах членам совета многоквартирного дома и председателю совета многоквартирного дома; вопросы наделения совета многоквартирного дома полномочиями; вопросы наделения председателя совета многоквартирного дома полномочиями; вопросы о выборе формы отчетности о деятельности совета многоквартирного дома; избрание комиссий для контроля исполнения услуг по договору управления многоквартирным домом.
3	Общее имущество многоквартирного дома^[11]	вопросы использования общего имущества (технические этажи, чердаки, подвалы, лифты и лифтовые шахты, межквартирные площадки, коридоры и др.), которое находится за пределами личной собственности собственников многоквартирного дома: использование земельного участка (в том числе об ограничениях использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом); благоустройство земельного участка; ремонт (реконструкция многоквартирного дома); пользование общим имуществом (например, аренда и оплата за использование общего имущества в многоквартирном доме).
4	Договор управления многоквартирным домом^[12]	вопросы, которые касаются как формальной, так и содержательной стороны управления многоквартирным домом: заключение договора управления многоквартирным домом; условия договора управления многоквартирным домом; определение перечня услуг и работ по содержанию, управлению и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; определение размера платы за содержание помещений в многоквартирном доме (порядок внесения платы за коммунальные услуги); особенности контроля за выполнением обязательств по договору управления.
5	Вопросы капитального ремонта многоквартирного дома^[13]	выносятся вопросы особенностей формирования фонда капитального ремонта, среди которых: способы формирования фонда капитального ремонта (например, выбор в пользу организации специального счёта и регионального оператора в качестве владельца специального счета); увеличение размера взносов на капитальный ремонт (выше установленного минимального тарифа).
6	Вопросы предоставления коммунальных услуг^[1]	могут затрагиваться вопросы касаемо заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями
7	Вопросы проведения общего собрания собственников^[1]	организационные вопросы проведения общего собрания собственников: способ информирования (уведомление собственников о принятых решениях) собственников; порядок проведения общего собрания собственников; особенности хранения протокола результатов общего собрания собственников; определение администратора общего собрания собственников; использование государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства.

Общее собрание собственников действует в рамках жилищного законодательства Российской Федерации и не может принимать решения по вопросам, которые ему противоречат^[3].

Этапы проведения общего собрания собственников

Общее собрание собственников может быть созвано по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме или управляющей компанией (управляющей организацией). Решения на общем собрании могут быть приняты только собственниками^[1].

Существуют этапы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме:

Подготовка повестки. Для принятия точных решений необходима конкретика по вопросам, которые выносятся на общее собрание собственников. Обязательно необходимо включить вопросы об утверждении счетной комиссии, председателя и секретаря общего собрания.
Составление реестра собственников помещений в многоквартирном доме. Реестр собственников может быть получен по результатам обращения в единый государственный реестр недвижимости. Реестр необходим для оповещения и рассылки уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Рассылка уведомлений о проведении общего собрания собственников в многоквартирном доме. Возможно несколько вариантов: рассылка заказных писем, вручение под роспись собственнику, размещение на стойках информации в многоквартирном доме объявления о проведении общего собрания. Регламентируется данная процедура действующим жилищным законодательством Российской Федерации^[14].
Регистрация участников общего собрания собственников. Регистрируется не только сам собственник, но и его доля в праве общей собственности (это будет являться его голосом).
Проведение общего собрания собственников.
Оформление протокола общего собрания собственников. К протоколу прикладывается лист регистрации собственников и их представителей по доверенности (если такие были), реестр собственников помещений (можно зафиксировать получение уведомления собственником данного помещения)^[15].

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. За один голос собственника принимается 1 кв.м. общей площади помещения, находящегося в собственности.
При письменном голосовании засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Если это правило не соблюдается, решения признаются недействительными.
Если при проведении общего собрания собственников в очной форме общее собрание не имело необходимого кворума, решения общего собрания собственников с такой же повесткой дня могут быть приняты путем проведения заочного голосования.Департамент транспорта, связи и систем жизнеобеспечения

Протокол общего собрания собственников составляется в течение 10 дней с момента окончания собрания^[3]. Принятые решения на общем собрании собственников должны быть донесены до всех собственников помещений в многоквартирном доме. В течении шести месяцев любой собственник в праве обжаловать решения общего собрания собственников в суде^[3].

За подделку документов общего собрания собственников предусмотрена уголовная ответственность^[16]^[3].

Сокращения, которые могут быть использованы для проведения общего собрания собственников

Государственная жилищная инспекция Республики Татарстан, Ипотечное агентство Республики Татарстан (2023 г.)

Сокращения активно используются как при составлении бланков для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, так и для уточнения некоторых вопросов в рамках жилищного кодекса Российской Федерации^[3]^[1].

ОСС — общее собрание собственников (помещений в многоквартирном доме)^[1];
МКД — многоквартирный дом^[17];
УО (УК) — управляющая организация (управляющая компания)^[18];
ДУ — договор управления^[3];
ОДН — общедомовые нужды^[19];
ГИС ЖКХ — государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства^[20];
ТСН (ТСЖ) — товарищество собственников недвижимости (товарищество собственников жилья)^[3];
ГЖИ — государственная жилищная инспекция^[18];
ОИ — общее имущество (собственников помещений в многоквартирном доме)^[17];
МОП — места общего пользования^[17];
РСО — ресурсоснабжающая организация^[21];
АОСС — администратор общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме^[22];
ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости^[23].

Некоторые сокращения можно увидеть в платёжных документах, при начислении коммунальных услуг^[19].

Примечания

↑ ^1,0 ^1,1 ^1,2 ^1,3 ^1,4 ^1,5 ^1,6 ^1,7 ^1,8 ^1,9 ЖК РФ Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (неопр.). Дата обращения: 10 июня 2023.
↑ Что такое общее собрание собственников помещений (неопр.). РосКвартал. Дата обращения: 11 июня 2023.
↑ ^3,0 ^3,1 ^3,2 ^3,3 ^3,4 ^3,5 ^3,6 ^3,7 Жилищный кодекс Российской Федерации (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.
↑ ЖК РФ Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.
↑ Каким количеством голосов собственников принимаются решения на ОСС (неопр.). УК "Комфорт-сервис". Дата обращения: 11 июня 2023.
↑ ЖК РФ Статья 44.1. Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.
↑ Обновленный «Электронный дом»: полезные функции и онлайн-собрания (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.
↑ Компетенции ОСС (неопр.). РосКвартал. Дата обращения: 11 июня 2023.
↑ ЖК РФ Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.
↑ ЖК РФ Статья 161.1. Совет многоквартирного дома (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.
↑ Определение состава общего имущества в многоквартирном доме (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.
↑ ЖК РФ Статья 162. Договор управления многоквартирным домом (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.
↑ ЖК РФ Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.
↑ ЖК РФ Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.
↑ Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (неопр.). Департамент транспорта, связи и систем жизнеобеспечения. Дата обращения: 11 июня 2023.
↑ Оформление протокола общего собрания собственников (неопр.). Приволжский муниципальный район.
↑ ^17,0 ^17,1 ^17,2 ЖК РФ Статья 15. Объекты жилищных прав. Многоквартирный дом (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.
↑ ^18,0 ^18,1 ЖК РФ Статья 20. Государственный жилищный надзор, муниципальный жилищный контроль и общественный жилищный контроль (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.
↑ ^19,0 ^19,1 Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 28.04.2023) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.
↑ Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.
↑ Понятие ресурсоснабжающей организации (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.
↑ Обозначения и сокращения (ГИС ЖКХ) (неопр.). РосКвартал. Дата обращения: 11 июня 2023.
↑ Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.04.2023) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.04.2023) (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.

Ссылки

ЖК РФ Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

[:0-1] 1,0 ^1,1 ^1,2 ^1,3 ^1,4 ^1,5 ^1,6 ^1,7 ^1,8 ^1,9 ЖК РФ Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (неопр.). Дата обращения: 10 июня 2023.

[2] Что такое общее собрание собственников помещений (неопр.). РосКвартал. Дата обращения: 11 июня 2023.

[:1-3] 3,0 ^3,1 ^3,2 ^3,3 ^3,4 ^3,5 ^3,6 ^3,7 Жилищный кодекс Российской Федерации (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.

[4] ЖК РФ Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.

[5] Каким количеством голосов собственников принимаются решения на ОСС (неопр.). УК "Комфорт-сервис". Дата обращения: 11 июня 2023.

[6] ЖК РФ Статья 44.1. Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.

[7] Обновленный «Электронный дом»: полезные функции и онлайн-собрания (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.

[8] Компетенции ОСС (неопр.). РосКвартал. Дата обращения: 11 июня 2023.

[9] ЖК РФ Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.

[10] ЖК РФ Статья 161.1. Совет многоквартирного дома (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.

[11] Определение состава общего имущества в многоквартирном доме (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.

[12] ЖК РФ Статья 162. Договор управления многоквартирным домом (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.

[13] ЖК РФ Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.

[14] ЖК РФ Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.

[15] Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (неопр.). Департамент транспорта, связи и систем жизнеобеспечения. Дата обращения: 11 июня 2023.

[16] Оформление протокола общего собрания собственников (неопр.). Приволжский муниципальный район.

[:2-17] 17,0 ^17,1 ^17,2 ЖК РФ Статья 15. Объекты жилищных прав. Многоквартирный дом (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.

[:3-18] 18,0 ^18,1 ЖК РФ Статья 20. Государственный жилищный надзор, муниципальный жилищный контроль и общественный жилищный контроль (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.

[:4-19] 19,0 ^19,1 Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 28.04.2023) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.

[20] Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.

[21] Понятие ресурсоснабжающей организации (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.

[22] Обозначения и сокращения (ГИС ЖКХ) (неопр.). РосКвартал. Дата обращения: 11 июня 2023.

[23] Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.04.2023) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.04.2023) (неопр.). Дата обращения: 11 июня 2023.

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[7]

[8]

[9]

[10]

[11]

[12]

[13]

[14]

[15]

[16]

[17]

[18]

[19]

[20]

[21]

[22]

[23]