Ипотека: гасить или продолжать, рынок недвижимости сегодня
Что будет с процентами по ипотеке? Сейчас лучше погасить ипотеку или продолжать платить? Стоит ли сейчаc брать ипотеку? Упадут ли цены на жильё? Как вложиться в недвижимость, что нужно знать? На эти важные вопросы ответил кандидат экономических наук, заведующий сектором ИМЭМО РАН на Марафоне «Финансы 2.0» от Российского Общества «Знание».
Комментарии
Поделитесь своими мыслями, используя поле для комментариев выше.
Конспект
Спикер: Заур Мамедьяров, кандидат исторических наук, заведующий сектором ИМЭМО
Недвижимость — это та безопасная гавань, которая для многих людей стала вариантом сохранить свои средства. В начале 2020 года, когда началась пандемия, случился резкий скачок цен на жилье, потому что была введена льготная ипотека. Большое количество покупателей решили взять ипотеку по льготным ставкам, закрыв свои жилищные проблемы здесь и сейчас.
ЦБ поднял ставку до 20% годовых, но, несмотря на это, количество сделок на рынке бьет рекорды. Этот процесс не будет продолжаться, потому что сейчас идет та волна людей, которые хотят решить свой жилищный вопрос по сделкам, одобренным в январе-феврале.
Сегодня в нашей стране 3 вида целевой поддержки: для семей с детьми, льготная ипотека в широком смысле и дальневосточная ипотека, где вообще самый низкий процент. В конце прошлого года еще можно было взять льготную ипотеку с детьми под 5% годовых, но все мы понима
Как формируются ставки по ипотеке
Центральный банк раздает деньги обычным банкам под определенный процент годовых. Кроме того, банки получают деньги и от обычных физических лиц, которые открывают у них депозит. Когда ставка 20% — это значит, что я даю деньги банку в долг под 20% годовых.
Соответственно, возникает вопрос: под какой процент банк даст другому человеку деньги? Он не может дать их под меньший процент, чем я дал деньги банку. Понятно, что должна быть некая разница — это и есть прибыль банка, которая в среднем составляет 3-4%.
Какой будет ипотека в 2022 году
По словам Заура Мамедьярова, Центральный банк будет пытаться снизить ключевую ставку, потому что держать ее в пределах 20% очень долго — это не в интересах экономики России.
По предварительному прогнозу ставка может быть снижена к середине года. Возможно снижение до 15 или 12%. Покрывать эту разницу будет бюджет Российской Федерации.
Что будет с ипотекой в 2022 году и сократится ли выдача ипотечных кредитов
Ожидается, что сокращение выдачи ипотечных кредитов произойдет в третьем квартале этого года. При этом об общем объеме в рублях пока говорить достаточно сложно, потому что инфляция может быть разной.
В этом году еще есть шанс получить хороший объем со сданной недвижимости и общего объема выданной ипотеки. Но проведенный анализ показывает, что в 2023 году вероятен эффект замедления из-за роста цен комплектующих, строительных материалов и т. д.
Как вести себя людям, у которых уже есть ипотека
Ситуация на рынке недвижимости сегодня такова, что те люди, которые получили ипотеку под 5-7% годовых — это счастливчики, которые вытянули лотерейный билет. Сегодня им выгодно как можно дольше не выплачивать всю полную стоимость, а постепенно гасить ежемесячные платежи.
По словам Заура Мамедьярова, свободные рубли можно положить на депозит:
Я по 20% зарабатываю, а плачу по 5-7%, я даже в плюсе остаюсь, но здесь есть такой риск: нужно быть уверенным, что доход сохранится.
Рефинансирование ипотечных кредитов
Рефинансирование кредита возможно, но у каждого банка свои индивидуальные условия. Необходимо показать, что ты либо потерял работу, либо твои доходы сильно упали. Но важно сделать это вовремя, т. е. до первой просрочки платежа.
По словам Заура Мамедьярова, чем меньше срок ипотечного кредита, тем меньше в совокупной выплаченной сумме доля процентов. Но тут важно понимать, каким будет ежемесячный платеж, сможете ли вы его потянуть. Ежемесячный платеж не должен быть больше 40% от совокупного дохода всей семьи. Если вы получаете 100 000 рублей, то ваш платеж должен быть не более 40 000 рублей — это оптимальный вариант. Если же платеж будет выше, то это очень плохая ситуация, потому что всегда могут быть какие-то непредвиденные траты, какой-то выпадающий доход, в результате чего у человека возникают проблемы.
Другой неверный путь — это отдать все свои сбережения на первоначальный взнос. Это неправильная тактика, потому что лучше, если ваш первоначальный взнос будет меньше, но у вас останется 3-4 ежемесячных дохода — это ваша ликвидная подушка. При необходимости вы просто возьмете из нее деньги, пока будете искать работу или решать какую-то другую финансовую проблему.
Стоит ли сейчас брать ипотеку и при каких условиях
Необходимо внимательно изучать условия ипотеки в 2022 году и, конечно же, стремиться попасть на льготные условия в 7-8%, пока ставка не выросла.
Важно тщательно изучать всю документацию. Важно убедиться в том, что нет обременений. Если это “вторичка” или застройщик, то нужно посмотреть, все ли соответствует ФЗ-214.
В завершение своего выступления Заур Мамедьяров отметил, что недвижимость сегодня — это скорее защитный актив, а не способ дополнительного дохода, к примеру, на сдаче жилья. В среднем доход будет составлять 4-5% в год, что даже меньше обычного депозита, поэтому такой вариант не стоит рассматривать всерьез.
В дополнение к теме
Условия получения льготной ипотеки
В 2022 году ключевая ставка менялась неоднократно. В начале года она увеличилась до рекордных 20%, а затем начала снижаться и в октябре составляет 7,5%. Такая нестабильность в экономике и на рынке недвижимости сегодня привела к тому, что многие планировавшие купить жилье начали серьезно задумываться, стоит ли сейчас брать ипотеку. Ведь ставка по ипотеке привязана к ключевой, а значит, может ещё упасть или снова взлететь. Точные прогнозы сейчас строить невозможно. Но аналитики сходятся во мнении, что если и брать ипотеку, то она должна быть льготной.
Условия получения льготной ипотеки таковы:
- гражданство России;
- ипотечный кредит оформляется для приобретения строящейся или готовой новой квартиры на первичном рынке, а также на возведение дома;
- срок кредитования – до 30 лет;
- начальный взнос – 15 процентов от стоимости;
- сумма кредита – до 12 миллионов рублей для Москвы и области, Санкт-Петербурга и области, до 6 миллионов для остальных регионов.
В 2022 году льготное кредитование разрешено сочетать с рыночным, то есть взять недостающую сумму в кредит на общих условиях.
Льготную ипотеку с государственной поддержкой оформляют банки из списка участников.
Помимо общей программы господдержки есть и специальные. В них также пониженные ставки. Так, по семейной программе кредит под 6% могут получить семьи, где появился ребенок с 2018 по 2022 год или где есть ребенок-инвалид любого возраста.
Сельскую ипотеку предоставляют покупателям жилья на селе под 3% годовых, причем она распространяется и на вторичное жилье, а не только на новостройки. Также существует Дальневосточная – под 2%.
Но решение о покупке жилья принимают не только из-за ставки кредитования. Учитывают цену недвижимости. Анализ показывает, что на сегодня предложение превышает спрос, а значит, ситуация может измениться, цены не будут стоять, а могут существенно падать. Так что нужно следить за новостями, ростом или падением цен и ставок, прислушиваться к мнению экспертов.
